Grondexploitatie
Voor grondexploitaties is niet gekozen voor een standaard risicobedrag, maar wordt het risico bij de begroting en jaarstukken geactualiseerd via de Monte Carlo-analyse. Hierbij betreft het risicoprofiel de impact op het resultaat bij een 90% zekerheid. Vanwege het hogere risicoprofiel is de toelichting uitgebreider dan bij de hiervoor behandelde risico’s. Als sprake is van een financieel risico wordt dit per onderdeel vet gedrukt weergegeven.
Benodigde weerstandscapaciteit
De analyse van risico’s en de beheersing hiervan is een belangrijk speerpunt. Door het opstellen van scenario’s wordt inzichtelijk gemaakt wat de benodigde weerstandscapaciteit per project is. Mede op basis hiervan kan besluitvorming plaatsvinden over de te nemen beheersmaatregelen, wanneer deze genomen kunnen worden en wordt de benodigde weerstandscapaciteit gealloceerd. Ook onderdeel van de benodigde weerstandstandscapaciteit vormt de potentiële afwaardering van gemaakte voorbereidingskosten op Actieve grondexploitatie in voorbereiding (AGIV).
De gemeente is bij de uitwerking van ruimtelijke initiatieven verantwoordelijk voor een integrale afweging van alle belangen in de buurt. Dat dient zorgvuldig te gebeuren. Het onderzoek naar de financiële en ruimtelijke haalbaarheid van een project is er een van de lange adem. Nederland kent een stapeling van wetgeving en beleid, op landelijk, provinciaal en gemeentelijk niveau. Het vinden van de juiste balans in die eisen, ambities en het belang van omwonenden is complex en daarmee langdurig. Ondertussen staat de tijd niet stil en zijn projecten onderhevig aan de grillen van de conjunctuur. De groei van de stad gepaard met een groei van de behoefte aan nutsvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en infrastructuur. Dit is continue aandachtspunt bij het opstarten van ruimtelijke ontwikkelingen.
Voor de grondexploitaties worden de volgende risico’s onderkend:
25. Voorziening bouwgrondexploitatie
Voor de dekking van het nadelig resultaat op eindwaarde in de actieve gemeentelijke grondexploitaties is een (verlies)voorziening getroffen. Per 1 januari 2026 is de hoogte van de voorziening € 0,66 miljoen. Het gaat hierbij om de grondexploitaties Lindelaan 315-323 (€ 573.000), Maalderij 4-8 (€ 56.000) en Krijgsman Parkeren (€ 32.000).
Ook voor een negatief resultaat op de facilitaire projecten is er een voorziening getroffen. De stand van deze voorziening per 1 januari 2026 bedraagt € 6,5 miljoen.
26. Grondexploitaties excl. Legmeer, BTAZ en De Scheg
De totale benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties exclusief Legmeer, BTAZ en De Scheg bedraagt ca. € 4,3 miljoen .
27. Bedrijventerrein Amstelveen Zuid (BTAZ)
In de Raad van 10 november 2021 is de grondexploitatie BTAZ vastgesteld, inclusief kansen- en risicoparagraaf. Op basis van de vastgestelde grondexploitatie BTAZ is destijds een Monte Carlo risicoanalyse uitgevoerd, welke tweemaal per jaar wordt geactualiseerd. Bij jaarrekening 2025 is de grondexploitatie inclusief risicoanalyse wederom geactualiseerd. De uitkomst is dat de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitatie BTAZ uitkomt op € 10,5 miljoen.
In 2025 is gewerkt aan een stedenbouwkundige uitwerking van het oorspronkelijke verkavelingsplan. Hierbij zijn relevante uitgangspunten opnieuw beoordeeld en (civieltechnische) ramingen en taxaties geactualiseerd. De uitwerking is integraal en in samenhang met andere relevante aspecten van de grondexploitatie, zoals gronduitgifte en fasering, beoordeeld.
De reserve "Bedrijventerrein Amstelveen Zuid" is door de raad op 13 februari 2019 ingesteld ter risicoafdekking van de te zijner tijd in te stellen actieve grondexploitatie "Bedrijventerreinen Amstelveen Zuid" en gevormd door een storting van € 4,4 miljoen ten laste van de algemene reserve. Via een beslispunt bij deze jaarstukken wordt voorgesteld de reserve op te heffen en het restant van € 4,093 miljoen terug te storten in de algemene reserve.
28. De Scheg
De Scheg is een majeur project in de gemeente Amstelveen en betreft de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk Scheg voor circa 1.400 woningen, bestaande uit de deelgebieden West, Midden en Oost.
Op 1 juni 2022 is de grondexploitatie Scheg door de gemeenteraad vastgesteld, welke in december 2024 geactualiseerd door de gemeenteraad is vastgesteld. Het eerste bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied Oost) is in 2022 vastgesteld en onherroepelijk geworden. Het programma is inmiddels van 172 naar 153 woningen aangepast en wordt gefaseerd ontwikkeld via drie omgevingsvergunningen. De laatste omgevingsvergunning is eind 2024 aangevraagd. Voor het aangepaste programma en realisatie van het plan zijn via een allonge aanvullende afspraken gemaakt op de anterieure overeenkomst. Het tweede bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied West) is op 18 oktober 2023 vastgesteld (in oktober 2024 onherroepelijk geworden). Vooruitlopend daarop is het college op 22 augustus 2023 een anterieure overeenkomst aangegaan met ontwikkelende partijen in dit deelgebied. Het derde en laatste bestemmings- en exploitatieplan (deelgebied Midden) inclusief herziening van de grondexploitatie is in november 2024 door de gemeenteraad vastgesteld.
De risicoanalyse van de Scheg is geactualiseerd bij jaarrekening 2025. Hieruit blijkt een actuele benodigde weerstandscapaciteit van € 11,5 miljoen.
29. Nieuw Legmeer
Vanaf eind 2021 is het project Legmeer in een dynamisch proces terecht gekomen. Het bedrijventerrein Legmeer wordt getransformeerd in een gemengd, duurzaam, groen en toekomstbestendig woon- en werkgebied met circa 4400 woningen en 30.000 m2 aan werk.
In december 2024 heeft de gemeenteraad de businesscase Nieuw Legmeer en een definitief Stedenbouwkundig plan vastgesteld. In mei 2025 stelde de raad vervolgens het beeldkwaliteitsplan en het College van B&W de Leidraad Duurzaam Legmeer vast. In het vervolg van 2025 is de ontwikkelstrategie verder uitgewerkt en daarop de businesscase bijgesteld. In het najaar van 2025 werd de gemeenteraad indachtig de motie “grip op Legmeer” geïnformeerd over de laatste stand van zaken en in februari van 2026 zal dit met betrekking tot de financiën, risico’s en ontwikkelstrategie herhaald worden. Die ontwikkelstrategie is aangepast. In 2025 werd nog voorzien om een wijziging omgevingsplan te gaan voorbereiden, dat als ruimtelijk kader dient voor de toekomstige vergunningverlening van de bouwplannen. Dit is omgezet naar een eerste ontwikkelfase (‘omgekeerde L’), waarin het planologische traject via meerdere BOPA’s (Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit) loopt. De eerste aanvraag kan eind vierde kwartaal 2026 worden verwacht. Bij het ontbreken van een gewijzigd omgevingsplan, zullen de Milieueffectrapportage (planMER), het VO+ Inrichtingsplan openbare ruimte en het Bodemenergieplan worden gekoppeld aan een door het college van B&W vast te stellen Omgevingsprogramma (medio 2026), evenals voorgaande vastgestelde kaders.
In 2026 is de verwachting dat Ontwikkelaars voor 3 en 16 een voorovereenkomst afsluiten met de gemeente. In 2025 sloten de gemeente ontwikkelaars voor clusters 9 en 14 die al af. Vervolgens zal in een regulier traject de voorlopig ontwerp bouwplannen voor deze eerste clusters worden uitgewerkt. Dit leidt vervolgens tot de ondertekening van een anterieure overeenkomst. Gericht wordt op ondertekening van drie anterieure overeenkomsten in 2026.
Project Nieuw Legmeer is een grote stedelijke gebiedsontwikkeling met een langjarige doorlooptijd. Dergelijke projecten kennen een hoog risicoprofiel. In 2023/2024 is een second opinion op de berekening van de gemeente gedaan en is een eerste risicoanalyse opgesteld. De risicoanalyse is in 2024 geactualiseerd. Op basis hiervan is de benodigde weerstandscapaciteit vooralsnog bepaald op € 20 miljoen. Naast de risico’s die spelen voor de onderdelen van de grondexploitatie wordt er ook rekening gehouden met risico’s die op Nieuw Legmeer betrekking hebben, maar geen onderdeel uitmaken van de grondexploitatie (o.a. warmtenet, infra-aanpassingen buiten ontwikkelgebied, parkeerstrategie Hub’s en verplaatsing gemeentewerf/afvalbrengstation). In de door de gemeenteraad vastgestelde businesscase (11 december 2024) is dit risico ingeschat op € 8 mln. Het totale benodigde weerstandsvermogen komt daarmee uit op € 28,0 miljoen . In de loop van 2026 wordt bij de actualisatie van de Buca dit bedrag mee-geactualiseerd.
Conclusie grondexploitatie
Gelet op de aard en omvang van de grondexploitatieprojecten is een risicobuffer exclusief reserves van € 54 miljoen (begroting 2026: € 53 miljoen) reëel voor de projecten in de meerjarenprognose grondexploitaties.
De reserve “Stedelijke vernieuwing” is na besluitvorming van de Perspectiefnota 2025 (met name) bedoeld voor het afdekken van het risicoprofiel van Legmeer.
De risico-analyse betreft hier het duiden van mogelijke tegenvallers waarmee de gemeente te maken kan krijgen. In directe samenhang hiermee zijn van belang de beheersmaatregelen die de gemeente neemt om risico's te identificeren, het bevorderen van het risicobewustzijn, het vermijden van risico's en ten slotte beperken van schade ingeval risico's zich onverhoopt toch voordoen. De risicobuffer is geen aparte reservering “die op de plank ligt om te worden ingezet”.